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収益物件のレントロールを素早く精査する3ステップ 2018年03月23日

収益物件のレントロールを素早く精査する3ステップ

収益物件精査にレントロールを十分活用しているでしょうか?
不動産経営ではレントロールと呼ばれる資料が有ります。
レントロールとは各部屋の家賃表の事で、
このレントロールが収益物件の購入検討の際には非常に重要となります。

まず現地確認の前に机上でレントロールの確認を行うと良いでしょう。


ステップ①収入が正しいかを確認


 レントロールはそもそも間違っている可能性が有る。

よく有る事ですが不動産会社に悪気はなくてもレントロールが間違っている事が有ります。
家賃自体が間違っている事も有れば家賃合計の計算が間違っている等 ミシュラン PRIMACY 3 AO サマータイヤ 225/50R17 WEDS ウェッズ TEAD TRICK テッドトリック ホイールセット 4本 17インチ 17 X 7 +48 5穴 114.3。

その為レントロールをざっと見ておかしな家賃がないか、
家賃合計値をざっと暗算し確かめる習慣を付けると良いです BILSTEIN VW POLO 6N BILSTEIN B12 PRO-KIT 99/10~01/9。
間違いも少しの間違いなら気付き難いですがゼロが一つ多かったり少なかったり等、
大幅に違うものはパッと見たら分かるので発見したら情報元に直ぐ確認する様にします。


 レントロールには記載されてない収入が有るケース

レントロールから漏れている収入で代表的なのが、

・自販機収入
・アンテナ収入
・コインランドリー

だと言われてます。これらを含めレントロールを見直す必要が有ります。

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 水道代を収入に含めている場合が有る

入居者の水道代を固定にしている場合が有ります。各部屋2,000円等です。
その為、水道代は収入で有るのは良いですがオーナーも全体の水道代を払う必要が有るので、
全てを収入にするとおかしな事になります。

水道代については収入に記載されていても収入から外すか、
最大でも50%分迄を収入とする方が妥当です。
不動産会社等で水道代の支出が分かる場合は教えて貰います。
その場合、水道代受領分から支出分を引いた金額を収入とすればよくなります スタッドレスタイヤ ファルケン エスピア ダブルエース 205/65R16 95S & ヴァーレン W03 6.5-16 タイヤホイール4本セット 205/65-16 FALKEN ESPIA W-ACE。


ステップ②家賃が適正かを分析する


 現状家賃に引直す

10年以上前や新築時の昔から入居者は大抵家賃が高いままになってます。
現在の相場家賃と2万、3万違う場合も有ります。
物件の現状の実力を見る上では現在の家賃に引直す事が必要です。

この作業を怠ると物件取得後に入居者の退去ごとに家賃が下がり、
利回りが低下していく事になってしまいます。

確認の方法はHomes、Suumo、atHome等の大手ポータルサイトで、
物件と同条件を入れ検索すればある程度の確認が出来ます。
又、満室想定として仮に入っている家賃も同様に確認が必要です。


 同じ法人の複数入居の割合を確認

法人が一括借しているケースはそもそも融資が難しいのでそこで気が付きます。
法人が一部の部屋を借りているケースではどの位の割合だと危険かというと、
概ね30%以上を同じ法人が一括借している物件は気を付けておいた方が良いと言えます グッドイヤー EAGLE イーグル LS EXE サマータイヤ 225/45R17 MANARAY Euro Speed C-07 ホイールセット 4本 17インチ 17 X 7 +48 5穴 114.3。

初心者は避けておいた方が無難でも有ります。

理由はシングルとファミリーで若干違いますが毎年20%程度が普通に入替っていくと想定します。
その入替に法人一括借の入居者が一斉に出ていくと、
合計50%が入替り空室募集の対象となってしまいます。
そうすると募集が大変になり原状回復リフォームも重なり返済に困るケースが出てくるからです。

返済比率50%を想定していると50%の空室では返済がやっとで、
その他の経費は持出になってしまいます。
この水準迄くると危険水域だと言えます。
目安は同法人の複数入居は15%程度の部屋数にしておいた方が無難です 。


 同じ契約年月の入居者を確認

学生物件の場合は同じ契約年の入居者は同じ年度に一斉に退去する事になります。
その為、同じ契約年が40%有るとその年に40%以上の入替りの可能性が有ると言う事になります。
25%ずつが望ましいですがその様な配分には基本的にはならないので、
40%程度迄は許容せざるを得ないのが実情です 【SSR】 EXECUTOR EX04 (エグゼキューター EX04) 18インチ 9.0J PCD:114.3 穴数:5 inset:5 フラットブラック [ホイール1本単位] [H]。

通常の社会人、学生が混在する物件で同じ契約年が多い場合、
何かの条件を付け一気に埋めた形跡となります。
その様に無理に埋めているケースは入居から退去迄のサイクルが短くなりがちなので、
気を付けた方が良いと言えます。


ステップ③融資が受けられる物件かどうか

 店舗・事務所の比率が30%未満で有る事

店舗・事務所比率が30%以上になると個人向けのアパートローンの融資は難しくなります。
大規模オーナー等で実績が有る等の条件が無いと、
店舗・事務所比率の高い物件は融資を引くのが厳しくなります。

同様にゲストハウスやシェアハウス等の場合も寄宿舎扱いとなり、
銀行で融資を引くのが大変難しくなるので事前に確認が必要です。
たまに小規模な上記物件で自分が住むとして住宅ローンで購入してから貸出ている強者も居ますが、
融資規約違反となるのでやめておいた方が良いです。


まとめ

・レントロールは収益物件購入検討に非常に重要なものですが机上で確認するポイントが有る。
 一つはレントロール記載の収入が正しいかどうか、
 もう一つはその収入自体が適正かどうかという点を確認する。

・家賃は昔から入居している入居者程高いままになっているので現状相場家賃に引直す事が必要。
 これを怠り物件購入すると入居者の退去が出て新入居者に入替る度に家賃収入が減り、
 利回りが低下する事になる。

・店舗・事務所比率が高いと個人向けのアパートローンは厳しくなるので、
 店舗・事務所比率が30%以下で有るか必ず確認する。



スタッフのコメント


金井
株式会社 空改
シニアマネージャー
宅地建物取引士 住宅ローンアドバイザー 既存住宅アドバイザー
三井住友海上火災代理店

投資用不動産・事業用不動産に20年以上携わる不動産売買のエキスパート。
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